Wohnungsübernahme, Mietvertrag, Kaution
Wohnung gefunden? - Das solltest du wissen, bevor du den Mietvertrag unterschreibst.
- Selbstauskunft bei der Wohnungsbesichtigung
Bei der Wohnungsbesichtigung kann es sein, dass du einen Fragebogen ausfüllen musst. Nicht alle Fragen, die dort gestellt werden, sind zulässig. Fragen zu deinen finanziellen Verhältnissen und der Anzahl der einziehenden Personen sind rechtmäßig. Diese musst du wahrheitsgemäß beantworten. Sollten dir persönliche Fragen wie nach Vorstrafen, Krankheiten, Schwangerschaft, Familienplanung, Mitgliedschaften in Parteien oder Mietervereinen etc. gestellt werden, so überlege gut, was du bereit bist mitzuteilen - denn dazu bist du nicht verpflichtet.
- Kaution und Genossenschaftsanteile
Der Vermieter kann bei Abschluss des Mietvertrages eine Kaution fordern. Sie wird im Mietvertrag festgehalten. Die Kaution dient dem Vermieter zur Sicherung seiner Ansprüche, z. B. bei Mietschulden und unterlassenen Reparaturen beim Auszug. Die Kaution darf nicht höher als drei Monatsmieten sein, bei Sozialwohnungen nur 2,5 Monatsmieten (Nettokaltmiete ohne Betriebs- und Heizkosten). Du hast das Recht, den Kautionsbetrag in drei Monatsraten zu zahlen. Der Vermieter muss die Kaution verzinsen und getrennt von dem eigenen Vermögen anlegen. Du kannst einen Nachweis über die getrennte Anlage verlangen.
Wenn du ausziehst und die Wohnung ordnungsgemäß übergibst, besteht ein Rückzahlungsanspruch der Kaution nebst Zinsen. Der Zeitrahmen der Rückzahlung hängt davon ab, ob der Vermieter noch Forderungen an dich stellt. Der Vermieter sollte die Kaution sobald wie möglich nach Mietende abrechnen, spätestens aber nach sechs Monaten. Im Zweifelsfall wende dich an eine Mieterberatung.
Bei Wohnungsbaugenossenschaften zahlst du Genossenschaftsanteile entweder zusätzlich zur Kaution, in der Regel aber anstelle einer Kaution. Du wirst damit Teilhaber:in der Genossenschaft. Die Höhe hängt von der Genossenschaft, der Größe der Wohnung und eventuell weiteren Faktoren ab. Die Anteile müssen - ebenso wie die Kaution - verzinst werden. Die maximale Rückzahlungsfrist bei Mietende beträgt bei Genossenschaftsanteilen jedoch zwei Jahre.
Eine Mietbürgschaft (z. B. der Eltern oder der Bank) ist eine Variante der Kaution. Auch sie gewährt dem Vermieter Mietsicherheit. Die Bürgschaft darf ebenfalls drei Netto-Monatsmieten nicht übersteigen.
- Übergabeprotokoll
Bei der Übergabe der Wohnung solltest du darauf bestehen, dass ein Übergabeprotokoll angefertigt wird. In diesem Protokoll werden alle bestehenden Mängel der Wohnung aufgeführt. Wenn du irgendwann wieder ausziehst, musst du natürlich nur die Schäden beseitigen, die nach deinem Einzug entstanden sind.
Bei der Übergabe werden auch die aktuellen Zählerstände für Strom, Gas und Wasser abgelesen und im Protokoll vermerkt, so dass du dich dort neu anmelden kannst. Die Anzahl der Schlüssel, die du für Wohnung, Briefkasten, Haustür, Keller, Boden bekommst, wird auch notiert. Unterschreibe das Übergabeprotokoll nur, wenn alles korrekt aufgelistet ist. Ansonsten kannst du die Unterschrift verweigern. Eine Ausfertigung des Übergabeprotokolls sollte in deinem Besitz sein. Es ist gut, wenn du jemanden mitnimmst, der im Streitfall als Zeuge auftreten kann. Einen Vordruck für ein solches Übergabeprotokoll findest du unter anderem unter: www.mieterbund.de
- Ablöse- bzw. Abstandsvereinbarung
Dein:e Vormieter:in hat Parkett verlegt, einen großen Schrank aufgestellt und einiges dafür investiert. Wenn du die Dinge übernehmen möchtest, wird eine so genannte Ablöse- bzw. Abstandsvereinbarung getroffen. Du kaufst dem/der Vormieter:in damit Inventar ab. Abstandszahlungen sind zulässig, wenn sie den Wert der Gegenstände nicht erheblich übersteigen. Diese sollten vor Abschluss des Mietvertrages schriftlich vereinbart werden; im Nachhinein besteht kein Anspruch mehr. Vorlagen für solch eine Vereinbarung findest du im Internet.
Wenn du Einbauten - zum Beispiel eine Einbauküche, Duschwände oder Laminatböden - vom Vormieter übernimmst, kann der Vermieter von dir verlangen, dass du diese bei deinem Auszug wieder fachgerecht ausbauen musst. Kläre das Verfahren vor Abschluss des Mietvertrags mit dem Vermieter ab. Im Zweifelsfall solltest du dich bei einem Mieterverein beraten lassen.
Der Mietvertrag
Du hast endlich eine Wohnung gefunden, und nun liegt der Mietvertrag vor dir. Im Mietvertrag sind Rechte und Pflichten der mietenden und der vermietenden Partei sowie Angaben zur Wohnung und zur Mietdauer festgehalten. Bevor du ihn unterschreibst, musst du noch einige Punkte beachten.
- Überprüfe genau, ob alles, was im Mietvertrag geschrieben steht, mit dem von dir Vorgefundenen übereinstimmt, z. B. die Größe der Wohnung, die Anzahl der Zimmer, die Ausstattung, Kellerräume, Balkon, Gartenmitbenutzung.
- Der Mietvertrag (wie auch der Untermietvertrag) sollte immer schriftlich abgeschlossen werden, damit du später weißt, was vereinbart wurde. Achte darauf, dass Name und Anschrift des Vermieters vollständig angegeben sind.
- Es sollte genau aufgeschlüsselt sein, wie sich die Miete zusammensetzt.
- Wichtige Fragen bei Wohngemeinschaften: Erhältst du einen Untermietvertrag, und liegt vom Hauptvermieter eine schriftliche Genehmigung für die Untervermietung vor? Oder wirst du als Mieter:in mit in den Hauptmietvertrag aufgenommen? Wie ist die Verteilung der Nebenkosten aufgeschlüsselt, und über wen läuft die Zahlung an den Vermieter?
- Auch eine Staffelmiete oder Indexmiete kann im Mietvertrag festgelegt sein. Das bedeutet, dass sich die Miete regelmäßig erhöht: bei der Staffelmiete um einen bereits bei Vertragsabschluss festgesetzten Betrag, bei der Indexmiete um einen Betrag, der sich aus den Änderungen des Preisindexes für die Lebenshaltungskosten (errechnet vom Statistischen Bundesamt) ergibt. Zwischen den Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.
- Handschriftliche und maschinengeschriebene Zusätze sind grundsätzlich zulässig, können aber im Einzelfall unwirksam sein. Wenn du sicher gehen möchtest, informiere dich vor Unterzeichnung des Vertrages bei einer Mieterberatung.
- Der Mietvertrag muss von allen Vertragsparteien unterschrieben werden, also sowohl von dir als Mieter:in als auch vom Vermieter, in der Regel in zweifacher Ausführung. Ein Exemplar erhältst du, eines der Vermieter.
Die Miete: Zusammensetzung der Wohnkosten*
(* siehe auch die Rubrik mit weiteren Hinweisen, Adressen und Links zu den Wohnkosten >>)
Die Bruttomiete wird auch Warmmiete oder Gesamtmiete genannt. Sie setzt sich aus der Nettomiete (bzw. Kaltmiete oder Grundmiete) und den Nebenkosten zusammen und wird monatlich an den Vermieter bezahlt.
Die Nebenkosten beinhalten
- die Betriebskosten (mehr dazu siehe unten)
- unter Umständen die Heizkosten, je nach Art der Versorgung
- unter Umständen die Wasserkosten, je nach Vermieter und Ausstattung der Wohnung.
Überprüfe genau, ob die Kosten für Wasser und Heizung in der Miete enthalten sind:
- wenn ja, dann meistens als Vorauszahlungsbetrag, den du monatlich mit der Miete bezahlst. Einmal im Jahr werden die Zähler abgelesen, und dein genauer Verbrauch wird ermittelt. Später erhältst du eine Abrechnung, nach der du entweder Geld zurück bekommst oder nachzahlen musst.
- wenn nein, musst du dich selbst bei den Wasserwerken und einem Energieversorger anmelden.
In der Regel nicht in der Bruttomiete enthalten sind die Kosten für
- Strom
- Internet/Telefon und Rundfunkbeitrag
Du musst dich also selbst bei einem Stromversorger anmelden, sonst riskierst du, im Dunkeln zu sitzen. Auch um einen Telefon- und Internetanschluss musst du dich selber kümmern.
Inklusivmiete/Pauschalmiete
Bei dieser Art der Gesamtmiete sind die Nebenkosten und je nach Mietverhältnis auch Strom, Wasser, Telefon/Internet und Rundfunkbeitrag mit einem festen Betrag enthalten und werden nicht nach Verbrauch abgerechnet. Eine solche Miete kann ganz praktisch sein, wenn du nur vorübergehend ein Zimmer/eine Wohnung bewohnst. Erkundige dich aber ganz genau, welche Leistungen abgedeckt sind und lasse diese im Mietvertrag schriftlich festhalten. In der Regel wird auch für die Unterkunft in einem Studierenden- und Azubiwohnheim eine Pauschalmiete erhoben.
Zur Höhe der Miete solltest du dir den aktuellen Hamburger Mietenspiegel anschauen. Daraus geht hervor, wie teuer eine vergleichbare Wohnung je nach Baujahr, Ausstattung, Größe und Lage üblicherweise ist. Der Mietenspiegel gilt vor allem als Maßstab für bestehende Mietverträge. Mieten für Neuverträge können zulässigerweise höher sein, müssen sich aber im Rahmen der Mietpreisbremse bewegen. Der zu Redaktionsschluss gültige Mietenspiegel ist in der Mitte dieser Broschüre abgedruckt. Du erhältst ihn auch online unter www.hamburg.de/mietenspiegel
Betriebskosten (BK) sind Nebenkosten, die zusätzlich zur Nettomiete gezahlt werden müssen. Im Wesentlichen geht es dabei um folgende Kosten:
- Grundsteuer, Fahrstuhl, Straßenreinigung, Müll, Hauswart, Treppenhausreinigung,Gartenpflege, Hausstrom, Schornsteinkehrung, Versicherungen, Antenne/Kabel, Schneebeseitigung, Ungezieferbekämpfung, Wartung der Rauchmelder etc.
In der Regel zahlst du monatlich zusammen mit der Miete einen Vorauszahlungsbetrag. Einmal im Jahr bekommst du eine Betriebskostenabrechnung. Diese musst du sorgfältig prüfen, denn nicht alle Kosten sind umlagefähig! Abhängig davon, ob der von dir bezahlte Betrag die Kosten gedeckt hat oder nicht, musst du nachzahlen oder bekommst Geld erstattet. Der Vermieter ist verpflichtet, spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode die Abrechnung vorzulegen (z.B. für das Jahr 2021 spätestens am 31.12.2022). Macht er es später, hat er keinen Anspruch mehr auf eine Nachzahlung von dir. Ein Guthaben muss er dir aber trotzdem erstatten.
Zahlung der Miete
Im Mietvertrag ist auch vermerkt, bis wann die Miete zu zahlen ist. In der Regel muss sie zum Monatsanfang, spätestens bis zum 3. Werktag eines Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein.
Eine dauerhaft unpünktliche Zahlung und ein Zahlungsrückstand von bereits einer Monatsmiete sind Gründe für die Kündigung des Mietvertrages. Du kannst bei deiner Bank einen Dauerauftrag einrichten, damit die Miete jeden Monat pünktlich von deinem Konto aus überwiesen wird. So hast du selbst die Kontrolle über die Mietzahlungen.
Einige Vermieter bevorzugen das Lastschriftverfahren; mit einer Einzugsermächtigung erteilst du deinem Vermieter die Erlaubnis, dass er die Miete von deinem Konto abbuchen darf. Bei dieser Zahlungsweise musst du dich bei Nachzahlungsforderungen (z. B. Betriebskosten) oder Mietänderungen nicht um die Überweisung kümmern und gerätst somit auch nicht in Zahlungsverzug. Bei fehlerhaften Abbuchungen kannst du das Geld per Rücklastschrift zurückholen (bei einem Dauerauftrag geht das nicht).
Quellen: Ratgeber und Infoblätter auf den Internetseiten der Mietervereine